5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》），明确“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。”可以说，这个消息一出，有房的和没房的都兴奋了。大家都在问，“我的贷款能少还吗？能少还多少？”别着急，人民网《财米油盐》带你捋一捋。

第一，审题很重要！这次利率下调针对的是普通自住房，并且是首套房，也就是刚需。跟已经买过的存量贷款没关系，跟二套房没有关系，跟别墅一类非普通住宅也没有关系，炒房更是“大No特No”！

那到底跟什么有关系呢？简单来说，没有这个新政之前，央行的指导是：首套房贷款利率下限为4.6%，二套房5.2%。那现在下浮20个基点，二套仍然不变。也就是，现在首套房利率可以降到不低于4.4%，二套房利率不低于5.2%。浅浅算一下，如果按照贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，相当于平均每月减少月供120元左右，30年下来一共减少利息大约4万多。

第二，关于首套房的定义，各地其实也可以灵活对待。有的城市还清了贷款后也算首套，比如广州。还有城市把“二孩房”也看作首套，比如南京。总之，央行说的只是下限规定，并不是全部城市都要马上执行这个数字，主动权还在各地手上，具体执行更要“因城施策”。

“从今年以来整个房地产市场面临较大的下行压力，居民的购房意愿下降，房地产销售额、房价也出现了下跌。”中国民生银行首席研究员温彬告诉人民网《财米油盐》，这次房贷利率下降会对首套房贷利率基准的中枢有一个下移作用。同时，对居民的刚需、改善性需求会带来提振作用，还会增加提高居民的购房意愿，从而刺激房地产的下阶段销售。

温彬表示，目前我国各个地区的房地产市场供求状况差别较大。一线城市需求相对更旺盛，但一线城市的限购、限贷等政策总体偏紧，包括房贷利率也相对较高；三四线城市因为市场供求关系的原因，面临房价下降压力。所以，各个地区未来的房价走势也会有较大差别。

“未来我国房地产市场还将保持市场体系和保障房建设并行推进，满足不同的居住需求。”他同时强调，可以肯定的是，更多的供给还将进一步满足消费者的刚需和改善型需求，推动整个房地产市场保持良性循环和健康发展。

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