近日，保障性租赁住房REITs试点提速，连下三城。8月12日，国内首只保障性租赁住房REITs——中金厦门安居REIT正式发行，另一只保障性租赁住房REITs红土深圳安居REIT将于8月15日公开发行。第三只保障性租赁住房REITs产品华夏北京保障房REIT也已发布招募说明书。

据媒体报道，前两单保障性租赁住房REITs产品在正式发售时间之前，就已被保险、券商、信托等机构疯抢，拟认购数量均超初始网下发售份额百倍，创下公募REITs网下询价认购倍数新纪录。有投资者直言:“参与REITs基金只需10元就可以当房东，很难不心动。”

REITs为何如此受市场热捧?REITs指的是不动产投资信托基金，它是不动产资产证券化的一种重要方式。REITs产品通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目，以相应租金收入和房地产升值，为投资者提供定期收入。而当REITs遇上保障性租赁住房，市场普遍认为，二者相结合将对住房租赁市场产生深远影响。

近年来，我国不断加快发展保障性租赁住房，缓解新市民、青年人等群体的住房困难。然而，由于投资大、周期长而收益偏低，保障性租赁住房难以大规模吸引社会资金的问题一直存在。而通过REITs方式，将保障房项目进行资产证券化，盘活租赁住房存量资产，拓宽融资渠道，促进有效投资，将为住房租赁市场发展注入新的动力，进一步提高保障性租赁住房有效供给。

对于购买租赁住房REITs的投资者，不少媒体形象地将其比喻为“房东”，其收益主要来源于住宅出租形成的年度分红，普通投资者也能参与到保障性租赁住房的快速发展中，分享其发展红利。

同时，相对于其他物业资产，保障性租赁住房有着更高的出租率、更为稳定的租金，符合公募REITs对所投项目“拥有长期稳定现金流的优质资产”的要求。这也使得保障性租赁住房REITs具备一定的抗周期属性，成为基础设施领域的理想资产类型之一。

当前，我国公募REITs对资产的要求较为严格。公开募集“房东”，意味着项目自身的建设、运营和管理等各方面能力需要直面市场的检验。与出租率、升值潜力息息相关的地理位置、建筑品质、环境配套等，都将成为市场考量的重要因素。

实际上，利用金融创新破解住房租赁市场发展难题的思路，早已形成。2018年，中国证监会、住建部就联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确提出支持大中型城市的住房租赁项目开展资产证券化。此后，相关工作一直在稳步推进。近期保障性租赁住房REITs项目的加速落地，体现出政策全方位支持保障性租赁住房发展，加快补齐租赁住房短板的决心。

“十四五”规划提出扩大保障性租赁住房供给，全国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套。业内认为，在政策支持下，后续REITs产品发行节奏将进一步加速，保障性租赁住房将成为公募REITs扩容的主力军。同时，公募REITs也将推动保障性租赁住房服务模式进一步向市场化、专业化转型，带来更多、更高品质的供给，让租赁住房真正成为满足新市民、青年人住房需求的压舱石。

关键词： 保障性租赁住房REITs 房产市场 住房租赁短板 公募房东