女人心海底针啊，央妈的心思真难猜。

当我认为央行准备要降准的时候，上周三央行提前下调0.15%的MLF利率，主打一个剑走偏锋。既然提前下调MLF利率，那肯定要同步下调LPR利率带动房贷利率下降刺激购房需求。但今天央行只下调0.1%一年期LPR利率，五年期LPR利率不变，搞了个“非对称降息”，会玩。

(相关资料图)

由于五年期LPR利率不变，那咱们的房贷利率就没降。

之前我认为央行急着降息，是以为央行要重新刺激疲弱的地产市场。毕竟如今无论是一线城市、二线城市还是三线城市，房地产成交量仍然低迷，而且远低于2019-2022年的同期数据

银行本质就是个资金中介，MLF利率是商业银行借钱的利率，LPR利率是商业银行放贷的利率。

MLF下降，LPR利率没降。意思就是银行借钱的利率减少了，但放贷的利率没降，银行可以赚的利润就多了，理论上应该是利好银行股的。但今天银行股也没涨，我怀疑这次降息带来的好处，银行最终还是要让渡出去的，但不是交给地产。

思前想后，方向就两个。

1、准备降低存量房贷利率

2、准备化解地方的债务

第一点我认为可能性小一些，从老百姓的角度考虑，当然是十分希望降低存量房贷利率的，这样可以减轻我们每个月偿还房贷的压力。但从政策端的角度考虑，降低存量房贷利率未必能刺激居民购房、消费的欲望。

8月初的时候我就跟小丸子她们讨论过这个问题。

我问小丸子：假如存量房贷利率降低了，每月可以少还几百块，每年少还几千块，这些钱你打算怎么花？

小丸子回答我说：每月少还的房贷攒够一年，年底又拿去提前还贷，这样明年的房贷总量又进一步减少了

无论银行怎么做，都很难改变提前还贷这个思潮了，本质是房价不涨，大家都不想背着杠杆了。

以前房价上涨预期还在的时候，大家都希望尽量把杠杆放大。如今房价上涨预期不在了，大家都希望尽量把杠杆缩小。这种行为有人总结过，前者叫“利润最大化”，后者叫“债务最小化”。

既然居民怎么都不肯花钱，那还是只能政府出手。但地方这块目前正在被债务问题压得喘不过气来，所以在此之前，就需要先把债务问题清理掉。

回到2018年的《地方全口径债务清查统计填报说明》文件中，就已经提出了六大债务化解计划，总结一下主要就是4种办法：

1、由财政相关资金偿还

2、由企业所得资金偿还

3、借新债还旧债，拉长还款时间

4、要钱没有。。。

多数地方债以城投债的形式存在，绝大多数城投债都在银行间发行，80%城投债都被商业银行持有。但以前的城投债发行利率都很高，普遍都是7-8%以上。如果利率能降低到3-4%，就可以大大降低了利息支出，缓解利息偿还压力。

其次是，如今土地卖不出去，地方的土地出让金大幅减少，财政收入大幅下降。要一下子偿还本金非常困难，兜里没有那么多钱。如果能够拉长还债时间，或者用新债借回来的本金去置换旧债的本金，暂时就不会出现债务违约问题。

除此之外，还有一招。用中央的债去换地方的债，国债换城投债。中央信用评级要比地方融资平台高得多，可以起到增信的作用，市场会更愿意接受降息以及拉长还债时间的条件，不过这招可能不到最后不会使用。

以上只是我个人的猜测，具体怎么做，还是等通知吧，上周日已经有一些动作了。

上个月外资机构正是以地方的债务为由唱空我们的银行股，不过A股的银行股因为有郭嘉队控制筹码，波动比较小。而港股的银行股最近真是不忍直视，明天再跌一把，港股工商银行的股息率就要超过10%了。

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