自2019年首次突破千亿之后，25岁的奥园，开始传递出降速的信号：降负债、控现金流，最直观的表现就是新增土储出现下滑。记者注意到，在8月23日业绩会前披露的中报，缺少了新增土储这一数据指标，更加强调城市更新货值的份额。业绩会上，奥园管理层也多次提及旧改“成果”。“于2021年6月底，奥园拥有超过70个城市更新项目，预计提供可售资源7543亿元。计入城市更新项目后的总货值约13482亿元，远超于奥园总货值的5939亿元。”进入后千亿时代，奥园竖起了旧改大旗。

毛利率水平持续维持在25%

中国奥园1996年成立于广州，2007年在香港上市。上市之后，其业绩规模一直保持“低调”，直到2013年才“压线”迈入百亿关口。彼时，中国奥园实现合同销售额约100.38亿元，同比增长91%。此后两年，其销售额一直在百亿徘徊。

2016年，中国奥园开启“跨越式”增长。年报数据显示，2016—2018年，中国奥园合同销售额分别为256亿元、455.9亿元、912.8亿元，同比分别增长68.8%、78.09%、100.22%。2019年，中国奥园首次破千亿，成为千亿房企的一员。可以看出，从百亿销售到千亿规模，中国奥园仅用了4年时间，扩张速度可见一斑。

自2019年首次突破千亿之后，奥园正式进入后千亿时代，但与千亿前的“跨越式”增长不同，无论是在业绩表现，还是在管理层态度方面，奥园正在传递出“降速”的信号。

2021年上半年，中国奥园实现物业合同销售额约人民币675.8亿元，合同销售面积约596.3万平方米，同比分别增长33%和17%，平均售价约每平方米人民币11333元。

财务指标方面，2021年上半年奥园实现收入325.1亿元，同比增长15%;期内净利润28.4亿元，净利润率为8.7%;期内毛利81.3亿元，同比减少1.84%;毛利率为29.3%，约下降4.3个百分点;归属股东净利润20.89亿元，同比减少13.55%。

对于上述业绩变化，在今日的业绩会上，中国奥园集团执行董事、联席总裁陈志斌回应称，毛利率水平虽有下降，但上半年仍维持在25%左右，未来奥园的毛利率将持续维持在25%。未来公司的投资拿地也将执行这个标准，短暂变化是受到市场波动的影响。今年上半年奥园的核心利润率为8.8%，对比去年全年基本上也是维持持平，有信心今年全年不低于去年的水平。

“消失”的新增土储指标

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，依照“三线四档”融资新规，中国奥园剔除预收款后的资产负债率为78.9%，净负债率为80.7%，现金短债比为1.35。由此，中国奥园2021年中期指标一项超阈值，保持“黄档”行列。

谈及“三道红线”应对策略，陈志斌也回应称，将通过促回款、调节奏、降成本、快交付等举措，未来三年均实现正向经营活动净现金流，达到降低负债、增厚净资产的目的。至2022年底，奥园将实现“三条红线”全面归于绿档。其中，有息负债今年内预计降低10%-15%。

陈志斌在会上表示，奥园今年通过积极的稳增长降杠杆举措，有息负债预计年内降低10%-15%，争取降低到1000亿元以下。截至6月30日，奥园有息负债额度为1113亿元，已经较年初降低36亿元。与此同时，陈志斌也透露，公司年购地预算控制在当年合同销售额20%以内，以销定投，保持审慎购地。

面对“三道红线”压力，奥园在降负债、控现金流方面积极运作，而这也导致其新增土储出现下滑。

记者注意到，此次奥园的中期业绩报告，缺少了新增土储这一数据指标。不过这一数据指标，也在业绩会上给出了答案。“奥园2021年上半年新增可开发建筑面积约107万平方米，权益比65%，权益地价约人民币42亿元，新增可售货值逾人民币178亿元。”对比来看，2020年上半年，奥园新增建筑面积约695万平方米。

对于上半年拿地和土地市场，中国奥园集团执行董事、联席总裁马军表示，长期以来奥园获地方式主要还是靠收并购，以及旧改项目转化。今年上半年，奥园在拿地策略上也关注到集中供地市场，整体来看，土地市场整体溢价率比较高，土地成本明显提高。

马军补充道，公司运营高度关注“三道红线”达标情况，未来在拿地上将更多专注旧改转化，预计全年土地购地金额不超过300亿元，下半年会适时观望土地市场的拿地机会。

未来四年“旧改”预计转化可售货值2420亿元

城市更新已经成为奥园土储转化的重要一环。

在23日的业绩会上，奥园管理层多次提及旧改“成果”。截至2021年6月30日，奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约人民币7543亿元，其中大湾区占比约99%。其管理层也透露，2021年至2024年预计转化“旧改”可售货值约2420亿元。

据了解，今年上半年奥园城市更新实现转化货值135亿元，预计今年全年也在400亿元左右，包括珠海翠微村项目的首期转化，以及广州增城南坣村等等。

“截至目前，奥园计入城市更新项目后的总货值约13482亿元，远超于实际土储总货值的5939亿元。”进入后千亿时代，奥园竖起了旧改大旗。

地产分析师严跃进表示，与土地招拍挂不同，旧改项目毛利水平要更高。尤其是在集中供地之后，各房企之间竞争难度加大，利润水平普遍被压缩，“高毛利”产品被格外关注。不过目前国家政策也对此有相关指导，旧改领域的玩家不会出现盲目“扩张”。

记者了解到，今年8月，住建部出台了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》，核心思想就是“防止大拆大建”。

政策会对发力旧改的奥园带来哪些影响?中国奥园执行董事、行政总裁郭梓宁向记者回应称，有关城市更新防止大拆大建的新规政策，是推动城市更新向渐进式、可持续模式转变。奥园一贯倡导有机更新，即注重历史文脉传承、完善公共配套、植入新兴产业的系统性更新策略，契合国家政策导向。

据郭梓宁介绍，奥园在旧改方面，以旧村、旧厂改造为主，不涉及老城区旧城改造，拆建比等符合政策要求。同时在增建方面，配建公共服务设施，提升片区功能品质。在安置方面，尊重居民安置意愿，采取就地安置。

关键词： 中国奥园 后千亿时代 降速信号 城市更新