观点网8月28日晚间，招商蛇口发布2023年半年度报告。

上半年，招商蛇口继续保持转型方向，不仅实现盈利端的修复，也紧抓LPR下行窗口，置换债务实现降本。

中报显示，2023年上半年，招商蛇口实现营业收入514.42亿元，虽同比下降10.63%，但仍实现归母净利润超过14个点的增长，至21.53亿元。

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另外，期内新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，资金成本较年初降低24个BP，至3.65%。

据观点新媒体观察，招商蛇口在经营端继续夯实开发业务基本盘，并持续补强资管业务能力，培育未来业绩增长的第二曲线。

增长牌面

从销售端、土地端情况观察，招商蛇口的“五强”目标正在悄然兑现。而土地新扩资源则聚焦北上深等一线城市及高能级重点城市，不断夯实开发业务基本盘。

在2022年度报告中，招商蛇口预计2023年实现签约销售金额3300亿元。本次中期数据显示，期内实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计完成签约销售金额1664.36亿元，按年增加40.07%，完成年度销售指引比例五成以上。

截至6月末，招商蛇口全口径签约金额排名行业第五，较去年同期提升一位。与此同时，在观点指数发布相关报告之中，该司上半年在新增全口径土储方面同样实现排位提升，与签约金额一道较去年提升一位，位列行业第五。

上半年，房地产行业供给侧出清尚未结束，房企业绩在曲折中进行修复。城市间、企业间的分化持续加剧，优质资源向头部聚集，招商蛇口也在抓住市场机遇，寻找进入未来长期增量的通道。

报告期内，该司新增土储投资呈现出区域聚焦、城市深耕的特点，投资围绕“强心30城”、“核心6+10城”分档，重仓核心城市。

1-6月，招商蛇口获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。其中“强心30城”投资金额占比100%，“核心6+10城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。

观点新媒体了解到，招商蛇口今年在北京市场的拓展上看，一批次土拍中累计获取3宗项目，资金投入达87.8亿。

此外，该批次最热门的亦庄新城X47地块在江苏南通中皋置业摇号摘得后，现已引入招商蛇口入股合作，并由后者操盘。

接连在北京斩获4宗优质土地，为招商蛇口在京业绩增速与持续发展奠定良好基础。

上海作为今年房企投资意愿最高的城市之一，2017年招商蛇口就开启了“重返上海”策略。现如今在“重返”目标之上，招商蛇口迅速扩张，业务触角进一步扩展至“上海核心”区域。

去年全年，招商蛇口在沪实现销售金额超740亿元，稳坐当地份额的头把交椅。

在今年土拍中，招商蛇口在保持继续投资获地的基础上，还通过联合华发成为上海静安北站新城地块实施主体。

除了聚焦传统土地招拍挂市场，招商蛇口积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，报告期内完成佛山南海宝华等旧改项目的落地。

经过多年发展，招商蛇口形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，在做强夯实开发业务基本盘的同时，持续推动资产运营及城市服务业务的发展。

资管进阶

上半年，蛇口产园REIT扩募工作成功落地，完成注入光明科技园加速器二期项目，完善打造持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，解决了资金回收慢，需要长期资金支撑的难题，助力资产运营业务再上新台阶。

2023年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入31.2亿元，实现EBITDA16.6亿元，两项数据分别按年增长22.5%和26.1%。报告期内，该司开业三年以上成熟运营期的项目EBITDA Margin至61%，同比微升0.2个百分点。

从资管业务的各业态上看，2023年上半年，招商蛇口集中商业运营收入为6.69亿元，管理范围内集中商业在营项目36个，总经营建筑面积约201万平方米；在建及筹开项目42个，总经营建筑面积约296万平方米。

期内，招商蛇口完成深圳会展湾花园里、徐州花园里等三个项目的开业，并新拓展杭州崇贤花园城重资产项目、佛山招商花园里轻资产项目。

写字楼业务方面，招商蛇口在营项目29个，总经营建筑面积约110万平方米，其中80%布局在一线城市；目前在建项目14个，上半年实现写字楼运营收入5.89亿元。

此外，招商蛇口已完成蛇口产园REIT和招商局商业房托境内外双REITs平台的打造，覆盖产园、商业办公等多种业态。主营的网谷、意库和智慧城等产业园产品线已完成国内15个核心一二线城市的布局，规划经营建筑面积233万平方米。

具体来看，2023年上半年，招商蛇口产业园在营项目30个，总经营建筑面积约209万平方米；产业园运营收入为5.07亿元，实现EBITDA 2.27亿元。另外，蛇口产园REIT扩募后，招商蛇口实现投资收益约8.06亿元，正式建立“首发+扩募”双轮驱动的格局。

通过产业资源对接等手段，招商蛇口园区产业聚集度较年初平均提高4.8个百分点，实现专业化主题园区打造再上新台阶的同时，继续重资产拓展保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产。

截至今年6月末，招商成功获取上海松江新桥和合肥高新两块租赁用地，计容建面总计16.9万平方米，新增房源4484间。期内长租公寓运营收入为5.07亿元，在管项目40个，经营建筑面积超百万平米，房源总数达2.66万间。

目前，公募市场中已经成功落地两单租赁住房REITs上市，REITs试点也扩容至纳商业不动产领域。从理论上看，已在行业深耕多年的招商蛇口，未来资管发展仍存在巨大的想象空间。

据观点新媒体了解到，自去年“金融十六条”等支持政策发布以来，房地产行业政策面不断宽松，国家对地产行业的支持同样利好于物管行业的发展，但行业竞争将进一步加剧，机会与挑战并存。

招商积余作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台，2023年上半年经营业绩实现稳步提升的同时，持续做大在非住业态中城市服务这条细分赛道的市场份额。

据此前观点新媒体报道，上半年，招商积余实现营业收入69.78亿元，较上年同期增长23.58%，实现归属于上市公司股东的净利润4.19亿元，较上年同期增26.65%，截至6月末，该司在管项目2011个，管理面积达3.3亿平方米，持续做好城市服务大管家的角色。

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